De afgelopen dagen heb ik veel informatie tot me genomen. Stof tot nadenken kun je zeggen. De vraag is hoe je al deze informatie filtert en daarin je eigen meningen en ideeen structureert. En dat is best lastig. Morgen komt er hopelijk meer structuur in als ik een debat mag inleiden, georganiseerd door het blad De Vitale Stad. De case is ‘Wie ontwikkelt de Stad’, over de veranderende rol van projectontwikkelaars, corporaties en overheid. Een fijne informele setting aan een stedelijk strand in Amersfoort. Dat moet goed komen, vakgenoten erbij, dus in een vertrouwde omgeving. Maar wat is er nou zo lastig. Ik probeer het.
Er is de laatste maanden veel kritiek op de Wet Ruimtelijke Ordening en alles wat er rondom regelgeving vanuit de overheid is bedacht. Met name het artikel van Adri Duijvesteijn op zijn eigen blog als in De Volkrant heeft me getriggerd. Door dieper in de materie te duiken kom je het recent verschenen rapport van NEPROM over de samenwerking tussen Woningcorporaties en Marktpartijen tegen. Daarnaast de oproep van de architectenbond BNA voor een beter milieu voor architecten en de kwaliteit van ‘de gebouwde omgeving’, tegen de verrommeling van Nederland. De brief leest als een noodkreet, maar is dit terecht?
Alle schrijvers geven kritiek op de WRO. Wat hen met name intrigeert is de enorme berg regels en wetten (milieu, fauna, geluid) die andere wetten om snel te kunnen bouwen, weer tegenwerken. Met andere woorden, we willen wel bouwen en ontwikkelen, maar het duurt te lang omdat er een vogelnest in een boom hangt. Daarnaast is de terechte kritiek gericht op de beperkingen die het ‘bestemmingsplan’ legt op de vrije markt. Zeker nu de crisis op zijn ergst zichtbaar is, hebben de marktpartijen terecht behoefte aan meer vrijheid. Als een ondernemer een winkel wil beginnen in een wei, en daar dus zijn eigen geld wil investeren, moeten we hem niet tegen gaan werken.
Recentelijk is de Crisis en Herstelwet aangenomen in de Eerste Kamer. Een wet die, naast de toewijzing van een aantal projecten die echt door moeten gaan, ook veel kansen bied voor procesversnelling in de RO procedures. Een goede zaak uiteraard. Minder regels, geen mogelijkheid meer voor herhaald bezwaar maken etc. Laten we deze wet verbeteren, verscherpen en op alle projecten en in alle gemeenten actief gaan gebruiken. Duivesteijn pleit voor een Wet op de Leefomgeving, een nieuwe wet die de democratie terugbrengt en integraal kijkt naar gebiedsontwikkelingen en daar slimme keuzes maakt. Duivesteijn maakt overigens een prachtig overzicht van geschiedenis van de RO sinds 1970.
De stad als case
Wat het tweede punt betreft, de vrijheid van bestemmings- en structuurplannen, gaat het volgens mij meer om een mind-set dan om de echte regels, het gaat namelijk om ondernemersgeest. Zowel bij de ontwikkelaar als bij de bestuurder(s). Neem in je gedachten eens aan een stad, een middelgrote, of kleine of grote stad en kijk daar eens echt goed naar. Wat je in elke stad ziet zijn mooie projecten, gebieden en pleinen, maar ook lelijke, verrommelde en smerige plekken. Je ziet woningbouw uit de jaren 30, wijken van de na-oorlogse wederopbouw en hippe winkelstraten. Zover liggen ze niet van elkaar af, je fietst er zo doorheen. Een stad is een groeibriljant, die groeit, krimpt, verkleint, verbrand en weer wordt opgebouwd. Een stad, door zijn diversiteit aan functies, programma, mixed-use buildings, oud en nieuw, veranderingen kan opnemen, die je in een nieuwe (VINEX) wijk niet voor mogelijk houdt. De charme van een sterke stad is dat deze al deze tegenstrijdigheden opgenomen kunnen worden. Alles hoeft niet fraai en mooi te zijn. Dat kan niet, hoeft niet en draagt ook niet bij aan de leefbaarheid. Bataviastad en het Rosada Outlet centre zijn nep steden waar je heel even wilt zijn, maar zeker niet langer dan een uur. En dat is al erg lang trouwens.
Als het gaat over ons van van projectontwikkeling, dan is dit simpel gezegd je geld zodanig slim inzetten dat ambtities verwezelijkt worden, zodanig dat onze leefomgeving verbetert. Het is het bij elkaar brengen van vraag en aanbod, van rekenen en tekenen, van kennis van de markt en het durven testen van nieuwe ideeen en concepten. Dat gaat wel eens mis, maar de grap is dat je daar niet zo bang voor moet zijn. We moeten onze plannen anders inrichten, we moeten toe naar een nieuwe gebiedsontwikkeling, naar gebiedsvisies die meerdere jaren stand houden, maar mocht dit niet mogelijk zijn (markt, crisis) dan passen we ze aan. Geen probleem. Stel elk jaar je plannen bij en leg uit dat dit niet anders kan. Je kon niet weten dat de Twin Towers zouden instorten, je kon niet weten dat de huidige crisis zo hard zou toeslaan.
Wat wel wel kunnen is faseren, enorm faseren. Knip de visies en plannen op in 1,2, 3, 10 fases. Begin met fase 1 en 2. Wacht en kijk wat er gebeurt. Activeer de gebieden met goedkope woningen of werkruimte voor starters. Het SOHO effect. Kunstenaars erin, maak het hip. Wacht wederom. Stel je plannen bij, laat een lokale ondernemer, die geld investeert, toe in het gebied. Een winkel, een koffietent? Ja prima. Laat de markt bepalen. Misschien geen bordeel en koffieshop, maar spreek dat dan af. Zorg voor een visie, zorg voor een beleid, maar wees niet bang dit bij te stellen.
Lef hebben
Een mooi voorbeeld is Rotterdam. Vorige week zijn we met mijn directe collega’s op excursie geweest. We hebben de hele dag door de stad gefietst en onze conclusie, na een goed glas wijn bij Hotel New York getrokken. Deze stad druipt van ondernemersgeest en dat zie je direct terug in de stad, in de gebouwen, de winkels, de horeca etc. Totaal verschillend van Utrecht en Den Haag. Waar met name Utrecht grote moeite heeft om de stad herontwikkeld te krijgen, heeft Rotterdam dat probleem helemaal niet. Er wordt gewoon gegaan, go with the flow, er wordt geaccepteerd dat er fouten worden gemaakt, maar de ondernemersgeest zorgt voor een gevoel van ‘dat lossen we wel weer op’. Waar gewerkt wordt vallen spaanders, maar gewerkt wordt er. De Markthal? Je kunt je afvragen of het een goed project is. Het komt er wel, vernieuwend, anders, bijzonder, onhandig wellicht, maar we gaan we testen, en we zien wel weer. Innovatie als sleutelwoord.
En nu de politiek
Bestuurders hebben een belangrijke rol in deze setting, zij zetten de toon. In Rotterdam gaat dit dus gewoon heel goed. Peper en Opstelten (met de Grand Depart als briljante recente citymarketing) voorop. En ja, critici noemen gelijk de Maas als Unique Selling Point maar dit is geheel onterecht. Utrecht heeft immers de grachten (water) en het groen om de stad. Of wat te denken van de centrale ligging en het CS? Maar als Adri Duivesteijn dan terecht schrijft over het grote probleem van de de 4.200 vergunningen die de gemeente Utrecht moet doorlopen om het Stationsgebied opgeknapt te krijgen dan begrijp ik het niet meer. Er liggen plannen, laten we er dan gewoon voor gaan.
De Wet op de Leefomgeving zou helpen, maar een stukje lef en durf van de politiek door je nek meer uit te steken zou weleens de sleutel tot succes kunnen zijn. Ik heb het vaker gezegd: Blameer je dagelijks, maak fouten, dit is de enige manier op het beter te doen, want er komt zeker een volgende keer.
Reacties